Дробление на доли недвижимого имущества может произойти по разным причинам. Независимо от этих причин у совместных собственников могут в будщем возникнуть конфликты по поводу управления или распоряжения этими долями. Незаивисимо от размера доли в недвижимости у собственника есть триада всех полномочий, предусмотренная ст. 209 ГК РФ. Очень часто собственники «маленьких» долей не пользуются квартирами (или иными объектами), не несут бремя содержания этих объектов и добровольно не желают договариваться о продаже этих долей. Либо необоснованно завышают стоимость этих долей. Осложняется эта ситуация практикой «черных» риэлторов, которых опасаются собственники бОльших долей и пользующиеся квартирами (или иными объектами).
ст. 252 ГК РФ, а также судебная практика позволяют решит эту правовую проблему. В моем производстве были дела по принудительному выкупу 1/6 доли в квартире, а а также 1/4 доли в доме и земельном участке.
Основаниями в таком споре служат следующие обстоятельства:
- отсутствие существенного интереса у собственника «малой» доли;
- незначительность доли (субъективная оценка, на мой взгляд);
- наличие оценки выкупаемой доли;
- невозможность выделение доли внатуре;
- наличие денежных средств на выкуп доли (можно в процессе спора положить денги на депозит Управления судебного департамента субъекта и представить квитанцию в суд).
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Процедура эта выглядит следующем образом:
- необходимо определить правовую позицию (фактические обстоятельства дела и законное обоснование выкупа);
- провести предварительную оценку доли (можно самостоятельно оценить через сайты по продаже недвижимости);
- подготовить исковое заявление о принудительном выкупе доли в квартире;
- принять участие в судебном рассмотрении дела;
- в суде может потребоваться экспертиза для определения стоимость имущества и возможности раздела квартиры;
- получить решение суда.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Александр Сергеевич, категория гражданских дел, которую Вы упомянули в своей публикации, на самом деле далеко не простая, чтобы разместиться в таком несложном алгоритме из шести пунктов.
Вы правы, таких дел не много, поэтому я бы не стал утверждать, что практика их рассмотрения до конца состоялась. Очень много важных обстоятельств имеют оценочный характер и не могут применяться по аналогии. Преодолеть положения ст. 209 Гражданского кодекса РФ так же достаточно сложно, поскольку она определяет три составляющие права собственности, а право собственности имеет конституционную защиту.
Лично у меня по таким делам положительных решений, к сожалению, нет.
Позволю себе быть откровенным. Я повелся на заголовок Вашей публикации, по ссылкам ознакомился с упомянутыми судебными актами и… был разочарован.
Извините, но дело об 1/6 доле в праве на квартиру, которое закончилось утверждением мирового соглашения и дело об 1/4 доле в праве на жилой дом и земельный участок (а по факту речь идет о даче), в котором ответчик проявил безразличие к своей собственности и согласился с требованиями иска, нельзя назвать судебной практикой даже с натяжкой.
Уважаемый Владимир Борисович, вы же юрист, тем более видимо практикующий. Не стоит делать поспешных выводов: судебное решение как и определение об утверждении мирового соглашения — это вершина айсберга, скрывающего под собой определенную долгую работу.
↓ Читать полностью ↓
Поскольку Вы затронули эту тему, да еще и нивелировали мой труд, то я вынужден раскрыть суть этих дел.
В первом случае люди не могли договориться на протяжении 6 лет между собой о продаже и покупки этой доли в квартире. Это две сестры, которые поливали друг другу грязью и никакие юристы и риэлторы не могли им помочь. Мой вариант обратиться с начала в суд и попытаться таким образом решить проблему понравился клиенту, хотя изначально надежд на положительный исход было мало. И только в процессе рассмотрения дела мне удалось договориться с другим юристом (это была моя инициатива) о том, что можно решить вопрос мировым соглашением, которое мы еще корректировали в течение недели. Причем и истец, и ответчик люди подозрительные, недоверчивые, а это дополнительная работа — постоянно разъяснять каждую букву и объяснять, что можно, а что нет.
Во втором споре Вы также сделали вывод исходя из решения суда, что якобы ответчик не проявил интереса к своей недвижимости (речь о земельном участке и доме в Подмосковье). Хотя на самом деле в этом споре мне удалось со своим доверителем путем судебного дела сбить стоимость за 1/4 долю земли и 1/4 долю дома в 5 раз, поскольку изначально ответчик требовал завышенную цену. И только в суде ответчик понял, что проще договориться, чем тратить время и дополнительные расходы на услуги юриста и экспертизу. А судебное решение написано формально, как удобно судье. Вы должны это знать, что решение суда всей составляющей спора не описывает, а лишь формальную сторону, тем более такую, которую невозможно будет отменить, т.е. удобную для суда.
Два этих спора пример переговоров с использованием судебного ресурса, которые завершились успешно. Лично я никогда не считал, что есть какие-то споры «простые», а какие-то «сложные». Любой судебный спор — это уже конфликт, вышедший из под контроля. А учитывая неопределенную практику СОЮ, то по определению ни один споры не может быть простым. Вы не зря подметили, что у Вас не было положительных подобных дел. Данный аргумент отражает две вещи: либо действительно СОЮ вещь непредсказуемая, либо просто Вы где-то недоработали. Желаю Вам успехов и спасибо за комментарий.
Уважаемый Александр Сергеевич, ни коим образом не стремился нивелировать Ваш труд. Думаю, Вы меня не поняли.
Ваш заголовок — Судебная практика о принудительном выкупе долей в правах на недвижимость. На деле, судя по информации, которую Вы раскрыли, это практика успешных переговоров о выкупе долей.
Согласитесь!
Исходя из заголовка, я предполагал ознакомиться с решениями, где суды ограничили права собственника и обосновали это.
А переговоры… Сам недавно уговорил двух истцов отказаться от исков по трудовым спорам. Результат на лицо, клиенту не пришлось выплачивать заработную плату и компенсацию за отпуск. Но разве это практика о разрешении трудовых споров?
Уважаемый Владимир Борисович, с Вами согласен полостью. Но ведь эти решения тоже судебная практика.
Уважаемый Александр Сергеевич, думаю, не практика.
Практика связана с правоприменением, его единообразием, интересна именно юридической обоснованностью решений. А в Ваших делах суд просто инструмент, который Вы использовали для достижения целей в интересах доверителей. Решения вынесены вследствие стечения благоприятных для суда обстоятельств.
Уважаемый Александр Сергеевич, эта категория дел, действительно, очень важна. Вспоминаю, как много лет назад сам начинал с таких малозначительных долей в квартире…
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за комментарий. Но я бы не сказал, что 1/4 доля в земельном участке и 1/4 доля в доме — это малозначительные доли. Скорее это понятие субъективное, на мой взгляд. Для владельца 1/4 квартиры в Москве, например, — это уже целое состояние.
Уважаемый user53725, интересно, а может ли 1/2 доли быть признана незначительной, при условии того, что: и интереса не имеет собственник 1\2, и содержать имущество (которое разрушается) не желает, и коммунальные платежи не оплачивает, по той лишь причине, что имеет долги перед Банками на сумму более 2 млн.рублей, и ни с кем из семьи и родственников не желает (как и в описанном вами деле) общаться и хоть каким-то образом урегулировать спор, ...?
Уважаемый user53725, приветствую! Вхожу в дело на стороне истцов. По завещанию нетрудоспособной (пенсионерка) тёте «упало» 2/8 в квартире как обязательная доля. В Вашем случае как оценщик определял стоимость доли? С учетом ликвидности доли или тупо рыночную стоимость поделил на части? Оценщикам звонил, у всех свое мнение. Большинство склоняется к тому что тупо делить стоимость на доли